Zgoda na wybudowanie garażu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego „wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania w tej sprawie” (wyrok SN z 11 października 1990 r., sygn. akt III ARN 15/90, LexisNexis nr 309173, OSP 1991, nr 6, poz. 163), a rozbudowa jednego z wyodrębnionych lokali w małym domu mieszkalnym kosztem niezabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali jest dopuszczalna, jeżeli w jej wyniku nie zostaną naruszone zasady wyodrębniania własności poszczególnych lokali (uchwała SN z 3 kwietnia 1986 r., sygn. akt III CZP 5/86, LexisNexis nr 302034, OSNCP 1987, nr 2–3, poz. 29, z glosami Z. Radwańskiego, OSPiKA 1987, nr 1, poz. 2, i L. Ostrowskiego, Pal. 1988, nr 6, s. 84).

Podobne stanowisko zajmuje Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie pozwolenia na budowę na wspólnej nieruchomości. W wyroku z 17 sierpnia 1998 r., sygn. akt IV SA 585/96, LexisNexis nr 1548525 („Wspólnota” 1998, nr 48, s. 27), uznał, że jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, a tylko jeden ze współwłaścicieli ubiega się o udzielenie pozwolenia na budowę, niedopuszczalne jest wydanie decyzji o takim pozwoleniu na rzecz wszystkich współwłaścicieli. Pozwolenie na budowę może być wydane tylko tej osobie, która wystąpiła z wnioskiem w tej sprawie, po przedstawieniu przez wnioskodawcę dowodu, że pozostali współwłaściciele wyrażają na to zgodę.

Każda czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uprzedniej zgody współwłaścicieli. W wypadku braku takiej zgody – czynność jest nieważna (z zastrzeżeniem przewidzianej w ustawie ochrony osób trzecich). Jest to nieważność bezwzględna.

Natomiast zgoda na dokonanie czynności prawnej może być wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności albo w postaci jej potwierdzenia po dokonaniu czynności, ze skutkiem wstecznym. Cofnięcie zgody nie ma żadnych skutków prawnych. Zgoda powinna być udzielona w formie odpowiedniej dla danej czynności prawnej, której dotyczy.

Zgoda pozostałych współwłaścicieli może być zastąpiona tylko rozstrzygnięciem sądu wydanym w postępowaniu nieprocesowym na żądanie współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę (art. 606–608 Kodeksu postępowania cywilnego). Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich (a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli).

Marika Pałasińska
Dobry Adwokat Częstochowa